Kierownik budowy to inżynier z uprawnieniami budowlanymi, który w imieniu inwestora prowadzi budowę zgodnie z projektem i przepisami: przejmuje plac budowy, prowadzi dziennik budowy, zgłasza roboty do odbioru i na koniec składa oświadczenie, że obiekt wykonano zgodnie z projektem. Przy budowie domu na pozwolenie inwestor musi go zapewnić. Bez niego nadzór budowlany nie przyjmie zawiadomienia o rozpoczęciu robót, a potem zgłoszenia zakończenia budowy. Poniżej piszemy, kiedy kierownik jest obowiązkowy, co dokładnie robi, czym różni się od inspektora nadzoru inwestorskiego i jak sprawdzić, czy ma uprawnienia.
Kiedy kierownik budowy jest obowiązkowy?
Obowiązek wynika z art. 42 Prawa budowlanego. Inwestor musi zapewnić kierownika budowy, gdy budowa wymaga pozwolenia na budowę, a także przy części budów prowadzonych na zgłoszenie z projektem. W praktyce dotyczy to prawie każdego domu jednorodzinnego, hali, budynku usługowego czy przebudowy z ingerencją w konstrukcję.
Wyjątek to wolnostojący dom o powierzchni zabudowy do 70 m², maksymalnie dwukondygnacyjny, budowany na własne potrzeby mieszkaniowe. Taki dom można budować na zgłoszenie i bez kierownika budowy, ale wtedy inwestor składa oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że sam przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową. Geodezyjne wytyczenie budynku i zawiadomienie nadzoru budowlanego o rozpoczęciu robót nadal są obowiązkowe. Wielu inwestorów i tak bierze kierownika, bo sami nie ocenią zbrojenia fundamentów ani poprawności izolacji.
Co robi kierownik budowy na budowie domu?
Zakres obowiązków opisuje art. 22 Prawa budowlanego. Na budowie domu wygląda to tak:
- Przejęcie placu budowy od inwestora, protokolarnie, razem z dokumentacją projektową.
- Start formalny. Kierownik podpisuje oświadczenie o przyjęciu obowiązku kierowania budową. Inwestor dołącza je do zawiadomienia o rozpoczęciu robót, które składa w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego.
- Prowadzenie dziennika budowy, papierowego albo elektronicznego (system EDB). Wpisuje się do niego postęp robót, odbiory i zalecenia.
- Organizacja i kontrola robót: zgodność z projektem i pozwoleniem, przepisy techniczne i BHP, koordynacja ekip.
- Odbiory robót zanikających, czyli takich, których później nie widać: zbrojenie przed betonowaniem, izolacje fundamentów, instalacje przed zasypaniem wykopu.
- Zakończenie budowy. Kierownik zgłasza obiekt do odbioru, przygotowuje dokumentację powykonawczą i podpisuje oświadczenie o zgodności wykonania z projektem. Bez tego dokumentu nie złożysz zawiadomienia o zakończeniu budowy ani wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Kierownik nie musi stać na budowie codziennie. Przyjeżdża na kluczowe etapy i na wezwanie, a częstotliwość wizyt warto ustalić w umowie, zanim ruszy wykop pod fundamenty.
Kierownik budowy a inspektor nadzoru inwestorskiego
To dwie różne funkcje i często mylone. Kierownik budowy kieruje budową i odpowiada za jej prowadzenie zgodnie z projektem. Inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje inwestora: sprawdza jakość robót i wbudowanych materiałów, uczestniczy w odbiorach i potwierdza wykonane ilości, co ma znaczenie przy rozliczeniach z wykonawcą.
| Kierownik budowy | Inspektor nadzoru inwestorskiego | |
|---|---|---|
| Czyj interes | Prowadzi budowę zgodnie z projektem i prawem | Pilnuje interesu inwestora wobec wykonawcy |
| Czy obowiązkowy | Tak, przy budowie na pozwolenie i części zgłoszeń | Zwykle dobrowolny; obowiązkowy, gdy nałoży go organ albo przepisy |
| Dziennik budowy | Prowadzi go | Wpisuje uwagi i odbiory |
| Najważniejszy dokument | Oświadczenie o zgodności wykonania z projektem | Protokoły odbiorów i potwierdzenie ilości robót |
Przy domu budowanym przez jednego wykonawcę „pod klucz” inspektor nadzoru to dobra ochrona dla inwestora, bo ktoś niezależny sprawdza tego, kto buduje. Przy dużych inwestycjach, na przykład budynkach usługowych i hotelach, inwestorzy zatrudniają go praktycznie zawsze.
Jak sprawdzić uprawnienia kierownika budowy?
Kierownik budowy musi mieć uprawnienia budowlane do kierowania robotami w odpowiedniej specjalności (przy domu: konstrukcyjno-budowlanej) i być członkiem okręgowej izby inżynierów budownictwa. Przed podpisaniem umowy poproś o:
- numer uprawnień budowlanych i ich zakres,
- aktualne zaświadczenie o przynależności do izby inżynierów (zawiera numer polisy OC),
- informację, ile razy w tygodniu będzie na budowie i jak szybko przyjedzie na wezwanie.
Członkostwo w izbie sprawdzisz sam w wyszukiwarce Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa (wizytowka.piib.org.pl), wpisując nazwisko. Jeśli nie znajdziesz tam nazwiska, poproś o aktualne zaświadczenie z izby, zanim podpiszesz umowę.
Od czego zależy koszt kierownika budowy?
Nie ma jednej stawki. Cena zależy od wielkości i rodzaju obiektu, czasu trwania budowy, liczby wizyt i odbiorów, odległości od biura oraz od tego, czy w umowie jest sam kierownik budowy, sam nadzór inwestorski, czy oba zakresy w różnych osobach. Najczęściej rozlicza się ryczałtem za całą budowę albo za etap, na przykład stan surowy otwarty. Prosząc o wycenę, podaj projekt albo choćby powierzchnię i technologię budynku, lokalizację i planowany termin startu.
Kierownik budowy w Kołobrzegu i okolicach
SZYMETA działa na budowach od 2004 roku. Jako generalny wykonawca prowadziliśmy między innymi oba etapy Osiedla pod Lipami w Kołobrzegu, a przy Szpitalu Rejonowym w Kołobrzegu i Hotelu Dune w Mielnie wykonywaliśmy wykopy i fundamenty. Zapewniamy kierownika budowy i nadzór inwestorski przy budowie domów, halach i obiektach usługowych w Kołobrzegu, Mielnie, Gościnie, Siemyślu, Dygowie, Ustroniu Morskim i Koszalinie. Wycena jest bezpłatna: zadzwoń pod numer 604 980 282 albo opisz inwestycję w formularzu.
Najczęstsze pytania
Czy kierownik budowy może być jednocześnie inspektorem nadzoru?
Nie na tej samej budowie. Inspektor ma kontrolować prowadzenie budowy, więc nie może kontrolować samego siebie.
Czy przy domu do 70 m² muszę mieć dziennik budowy?
Jeśli budujesz na własne potrzeby mieszkaniowe w uproszczonym trybie i złożysz oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową, kierownik i dziennik budowy nie są wymagane. Zawiadomienie o rozpoczęciu robót i geodezyjne wytyczenie budynku nadal są obowiązkowe.
Kiedy najpóźniej zatrudnić kierownika budowy?
Przed rozpoczęciem robót, bo jego oświadczenie jest potrzebne do zawiadomienia nadzoru budowlanego o rozpoczęciu budowy. Najlepiej wybrać go jeszcze przed wyborem ekip: doświadczony kierownik pomoże sprawdzić oferty i harmonogram.
Czy można zmienić kierownika w trakcie budowy?
Tak. Nowy kierownik przejmuje budowę wpisem w dzienniku budowy i składa oświadczenie o przyjęciu obowiązku, a inwestor zawiadamia o zmianie nadzór budowlany.
Dariusz Szymeta
Członek Zarządu SZYMETA sp. z o.o. Firma od 2004 roku wykonuje roboty ziemne, drogi, place i zagospodarowanie terenu w Kołobrzegu i województwie zachodniopomorskim, własnym parkiem maszyn.
